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Seis ejecutivos de Evergrande enfrentan un 'castigo severo' por las redenciones tempranas para ellos mismos
Seis altos ejecutivos de Evergrande enfrentan un "castigo severo" por obtener reembolsos anticipados para ellos mismos en productos de inversión que el gigante inmobiliario chino implosionó a los inversionistas minoristas que no podían pagar a tiempo.
Según el Financial Times , más de 40 ejecutivos del grupo habían invertido personalmente en sus productos de inversión, y seis de ellos habían obtenido reembolsos anticipados. Los seis devolverán el dinero.
"Todos los fondos redimidos por los administradores deben ser devueltos y se impondrán severas sanciones " , dijo la compañía, que ha ofrecido reembolsar a los inversionistas con departamentos y estacionamientos con descuento.
Las acciones de Evergrande, que cotiza en Hong Kong, cayeron hasta un 18,9% el lunes, lo que provocó una conmoción en los mercados internacionales sobre "preocupaciones más generales sobre la salud del sector inmobiliario de China". En la actualidad, más de 500 de los más de 800 proyectos de Evergrande en China están paralizados , con al menos varios cientos de miles de unidades que se han vendido previamente y aún no se han entregado. Para completar la construcción, la empresa necesita al menos 100.000 millones de yuanes (15.000 millones de dólares).
Además, Evergrande depende en gran medida del papel comercial para pagar a los proveedores y socios de la construcción, pagando a una empresa, Jiangsu Nantong Sanjian Construction Group, solo el 8% en efectivo y el resto en papel comercial. Al principio, los préstamos de papel comercial consistían en pagarés a seis meses con un rendimiento anualizado del 15-16%. Ahora, la mayoría tiene intereses por encima del 20%, y los titulares descargan con descuentos de hasta el 55% para recaudar efectivo .
A fines de junio, Evergrande tenía activos totales de 2,38 billones de yuanes (355.000 millones de dólares) y pasivos de 1,97 billones de yuanes, de los cuales 571.700 millones de yuanes (88.400 millones de dólares) generan intereses. La compañía pudo reducir aproximadamente 145 mil millones de yuanes de deuda que devenga intereses desde fines de 2020 al diferir las cuentas por pagar a los proveedores. Mientras tanto, la compañía tiene una enorme deuda fuera de balance de tamaño desconocido, según el medio de comunicación privado chino Caixin .
El lunes, Caixin escribió en un artículo titulado: " Cómo Evergrande podría convertirse en 'Lehman Brothers de China' ":
Una quiebra equivaldría a un tsunami financiero, o como dicen algunos analistas, "Lehman Brothers de China". El colapso del venerable banco de inversión estadounidense en 2008 ayudó a desencadenar una crisis financiera mundial.
Ciertamente Evergrande, uno de los tres mayores desarrolladores de China, tiene una presencia gigante en China.
Sus pasivos equivalen aproximadamente al 2% del PIB de China . Tiene más de 200.000 empleados, que ellos mismos y muchas de sus familias han invertido miles de millones de yuanes en los WMP de la empresa. La compañía tiene más de 800 proyectos en construcción, más de la mitad de ellos paralizados debido a su escasez de efectivo. Hay miles de empresas upstream y downstream que confían en Evergrande para sus negocios, creando más de 3,8 millones de puestos de trabajo cada año.
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Un posible incumplimiento de Evergrande podría extenderse a los mercados fuera de China, ya que tiene bonos extraterritoriales enormes y de alto interés . Algunos de sus bonos offshore tienen tasas de interés de hasta el 15%, dijo una persona cercana al mercado de capitales de Hong Kong. UBS estima que $ 19 mil millones de los pasivos de Evergrande se componen de bonos extraterritoriales en circulación. -Caixin
A medida que la situación de la compañía continúa deteriorándose, la gran pregunta es si un Pekín reacio intervendrá para un rescate. Según el informe, varias empresas estatales, incluidas Shenzhen Talents Housing Group Co. Ltd. y Shenzhen Investment Ltd., ambas controladas por la Comisión de Administración y Supervisión de Activos (SASAC), propiedad del estado de Shenzhen, han estado en conversaciones con Evergrande sobre sus proyectos de Shenzhen, sin embargo , no se ha llegado a un acuerdo según personas cercanas a las conversaciones.
En mayo, la compañía ofreció a ciertos compradores de vivienda descuentos del 30% al 40% en propiedades si pagaban completamente en efectivo, dijeron los empleados de la compañía a Caixin .
Evergrande, que negó los rumores de quiebra la semana pasada, contrató asesores financieros para explorar "todas las soluciones posibles" para resolver sus problemas de liquidez , y advirtió que no hay garantía de que puedan cumplir con sus obligaciones a pesar de que repetidamente han señalado que descargará capital. y activos.
La semana pasada cabreado inversores Evergrande se unieron a proveedores pendientes de pago - que irrumpieron en la sede de Shenzhen de la empresa y tomaron gestión ' rehén ' al no permitir que se vayan.
" Tengo conmigo al principal representante de Evergrande de Nanchang de apellido Chen ", dijo el usuario de WeChat Yang Qiwen, refiriéndose a la ciudad de la provincia de Jiangxi en el sureste de China, en una publicación acompañada de una foto de un hombre tirado en el suelo.
" No puede salir de la oficina. Hay más de 300 de nosotros (inversores) deteniéndolo ", agregó Yang en uno de al menos tres grupos de WeChat que discuten la situación desesperada de la compañía.
Según el ejecutivo senior de la empresa, Du Liang, Evergrande había utilizado al menos 40.000 millones de rupias (US $ 6.200 millones) de las ventas de productos de gestión patrimonial para financiar proyectos de construcción en todo el país. Mientras tanto, la compañía debe a los inversores minoristas, acreedores y proveedores un estimado de $ 300 mil millones .
Como señala el Times , "los intentos de Evergrande de calmar la ira de los inversionistas resaltan los muchos desafíos que su crisis de deuda plantea para el gobierno chino, que se muestra reacio a rescatar a la empresa a pesar de que su colapso podría tener consecuencias de amplio alcance " .
El cebo antes del cambio
Un alto ejecutivo de Evergrande dijo que invirtió personalmente 1,5 millones de yuanes (232.000 dólares estadounidenses) y alentó a sus subordinados a invertir 1,5 millones de yuanes en un producto de financiación colectiva emitido para ejecutivos llamado "Chaoshoubao", que se traduce como "tesoro de súper retorno". En 2017, la compañía buscó financiamiento del China Citic Bank de propiedad estatal en Shenzhen, lo que requirió que los ejecutivos de la compañía invirtieran personalmente.
La empresa prometió pagos de intereses anuales del 25% y el reembolso del principal y los intereses en un plazo de dos años.
Citic Bank finalmente acordó proporcionar 40.000 millones de yuanes (US $ 6.100 millones) de fondos de adquisición. Cuando Chaoshoubao debía canjearse en 2019, la compañía pidió a los empleados que aceptaran una extensión de un año , y un inversionista afirmó que recibieron un rendimiento anualizado del 4% al 5% en los últimos cuatro años, muy por debajo del rendimiento prometido del 25%. .
Lo que es peor, Evergrande pagó a los ejecutivos y empleados actuales por una suma de 2 mil millones de yuanes , pero despidió a los ex empleados por una suma de 200 millones de yuanes.
Incentivos mixtos
Haciendo que el castillo de naipes de Evergrande sea aún más inestable ( la compañía vendió productos de gestión de patrimonio a sus socios de construcción) , requiriendo que simplemente compren WMP cada vez que Evergrande necesita pagarlos, según un ex empleado.
"Si a las empresas constructoras se les debe 1 millón o 2 millones de yuanes, les pediríamos que compren entre 100.000 y 200.000 yuanes de WMP, o alrededor del 10% de sus cuentas por cobrar", dijo el ex empleado, quien agregó que si bien no era obligatorio para que las empresas de construcción compren WMP, con frecuencia lo harían con un espíritu de cooperación y buenas relaciones. Los propietarios de Evergrande también estaban comprando los productos de inversión .
Ahora, vencen alrededor de 40 mil millones de yuanes (US $ 1,16 mil millones).
"Es difícil para Evergrande hacer todos los reembolsos a la vez en este momento", según el gerente general de la división patrimonial de Evergrande, Du Liang.
Evergrande propuso inicialmente imponer retrasos prolongados en el reembolso, con inversiones de 100.000 yuanes o más que se reembolsarán en cinco años . Después de acaloradas protestas de los inversores, la empresa modificó su plan la semana pasada y ofreció tres opciones. Los inversores pueden aceptar cuotas en efectivo, comprar propiedades de Evergrande en cualquier ciudad con descuento o renunciar a las cuentas por pagar de los inversores en las unidades residenciales que hayan comprado.Algunos inversores se opusieron a la opción de “propiedad por deuda”, ya que muchos proyectos de Evergrande se han paralizado y existe el riesgo de proyectos sin terminar en el futuro.“ Las propuestas no son sinceras ”, decía una petición firmada por algunos inversores de Guangdong. "Es como comprar activos en mora con una prima". La petición instaba al gobierno a congelar las cuentas y los activos de Evergrande y exigía el reembolso en efectivo de todo el capital y los intereses. -Caixin
Si bien los proveedores más grandes pueden sobrevivir a un incumplimiento de Evergrande, los proveedores pequeños y medianos que tienen grandes cantidades de pagarés Evergrande vencidos se encuentran en una posición precaria .
Derramando activos, no tierra
Como señala además Caixin , Evergrande ha estado perdiendo activos para recaudar efectivo, sin embargo, sus mayores tenencias son sus reservas de tierra. Al 30 de junio, la compañía tenía 778 proyectos de reserva de terrenos con un espacio planificado de 214 millones de metros cuadrados de superficie total planificada y un valor original de 456.800 millones de yuanes (70.000 millones de dólares). La compañía también tiene 146 proyectos de remodelación urbana, que han hablado con "todos los posibles compradores del mercado" para descargar, según el informe.
Sin embargo, no se han llegado a acuerdos, y varios desarrolladores inmobiliarios expresaron su preocupación por los complejos derechos de los acreedores que dificultan la venta de los proyectos.
Mientras tanto, la empresa se ha mostrado reacia a vender con pérdidas .
"En China, las reservas de tierra son los activos más valiosos", dijo Du, gerente general de gestión de patrimonios en un discurso reciente, y agregó que "este es el mayor activo y último recurso de Evergrande".
"Por ejemplo, para una parcela de tierra, el costo de adquisición de Evergrande es de mil millones de yuanes, y la tierra en sí tiene un valor de 2 mil millones de yuanes, pero el comprador solo puede ofrecer 300 millones de yuanes", continuó. "Si vendiéramos con pérdidas, no tendríamos capital para revivir".
Dicho esto, incluso si Evergrande puede deshacerse rápidamente de las unidades de vivienda, no sería suficiente para cubrir sus deudas . Un banquero con miles de millones de yuanes en exposición a la compañía le dijo a Caixin que hay un 99,99% de posibilidades de que no puedan cubrir los intereses adeudados en el tercer trimestre.
Deudas y juicios ocultos
Como explica Caixin , "en la etapa inicial de los proyectos, los desarrolladores necesitan invertir una gran cantidad de dinero, lo que podría aumentar significativamente la deuda en el balance general. Las empresas a menudo colocan estas deudas fuera de su balance general a través de una variedad de medios. -venta del proyecto, o incluso después de que el flujo de caja del proyecto se vuelva positivo, estas deudas se consolidarían en el balance general en forma de transferencia de capital, según un experto de la industria inmobiliaria ".
Por ejemplo, 40 mil millones de yuanes de fondos de adquisición que Evergrande obtuvo de China Citic Bank se invirtieron en múltiples proyectos. Entre ellos, Shenzhen Liangyang Industrial Co.Ltd. Utilizó 10.700 millones de yuanes para adquirir Shenzhen Duoji Investment Co.Ltd. declaración. Evergrande utilizó fondos apalancados para adquirir acciones en 10 proyectos, y ninguno de ellos se incluyó en su estado financiero, muestra el prospecto de su Chaoshoubao.
Evergrande vendió acciones en subsidiarias a inversionistas estratégicos y prometió recomprar las participaciones si no se pueden alcanzar ciertos hitos en el futuro. Estas ventas de acciones también son en realidad una forma de endeudamiento. En marzo, Evergrande vendió una participación en su plataforma de venta de viviendas y automóviles en línea Fangchebao por 16.400 millones de dólares de Hong Kong (2.100 millones de dólares) antes de la venta planificada de acciones en Estados Unidos por parte de la unidad. Si la unidad de ventas en línea no completa una oferta pública inicial en Nasdaq o cualquier otra bolsa de valores dentro de los 12 meses posteriores a la finalización de la venta de la participación, la unidad debe recomprar las acciones con una prima del 15%.
Otras deudas ocultas incluyen pagos impagos para adquirir acciones , lo que provocó decenas de demandas de pequeñas empresas inmobiliarias que exigen la cancelación de sus acuerdos de venta de acciones por incumplimiento. Los demandantes son socios de Evergrande en proyectos de desarrollo local, a quienes generalmente se les pagaba un 30% por adelantado, pero luego se les imputaba el resto incluso después de que se completaban los proyectos, según las quejas. Un abogado de los demandantes le dijo a Caixin que las subsidiarias del proyecto de Evergrande no quieren causar fricciones con los socios locales, pero que no tienen dinero para pagar porque los ingresos de los proyectos se han canalizado directamente a la empresa matriz .
Desde abril, 49 subsidiarias de propiedad total de Evergrande han sido demandadas, según Tianyancha, una base de datos de información corporativa disponible públicamente.
Como señala Caixin , "el índice de endeudamiento extremadamente alto de Evergrande, el alto costo de financiamiento y los repetidos retrasos en los pagos a proveedores, socios y gobierno local muestran que su liquidez siempre ha sido escasa, pero por otro lado, el hecho de que ha sobrevivido años bajo este El modelo indica que siempre ha sido capaz de generar dinero, dijo un inversionista veterano ", y agregó" Ahora todo el mundo está observando si puede esquivar la bala una vez más".
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